十一前夕，各地再次密集升級(jí)樓市調(diào)控措施。9月30日，青島發(fā)文，住宅用地拍賣將實(shí)行最高限價(jià)；寧波市內(nèi)五區(qū)新購(gòu)的住房“2年內(nèi)限售”。自2016年北京“9·30”樓市政策——“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)，提高首付比等差別化信貸”落地以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達(dá)到了8成，北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的周。分析師預(yù)測(cè)，熱點(diǎn)城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內(nèi)最低，甚至低于春節(jié)月。

國(guó)信證券認(rèn)為，如果市場(chǎng)上充斥著大量的短線投機(jī)者，不僅難以起到價(jià)值發(fā)現(xiàn)的作用，還勢(shì)必會(huì)加大市場(chǎng)的波動(dòng)。從樓市投資的角度，限售合理的投資周期，抑制短線交易的投機(jī)行為，有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。此外，“限售”對(duì)開發(fā)商、土地財(cái)政及產(chǎn)業(yè)鏈未必負(fù)面，也為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取了時(shí)間。

全國(guó)過半省會(huì)城市住房限售

根據(jù)澎湃新聞整理統(tǒng)計(jì)，不包括港澳臺(tái)，在內(nèi)地31個(gè)省市區(qū)中，18個(gè)省會(huì)城市（包括直轄市，直轄市中天津尚未限售）皆對(duì)商品住房上市流轉(zhuǎn)時(shí)間有所限制。目前，12個(gè)省會(huì)城市（或城市）尚未進(jìn)入限售大軍：太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、武漢、昆明、拉薩、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，在北京風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)下，過去一年全國(guó)已有超過100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施200余次。從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商，再到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對(duì)量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸。

特別是“限售”，在近兩年各地樓市調(diào)控措施中既是新軍，又是?？?。剛剛升級(jí)調(diào)控的青島，在2017年3月31日就已明文規(guī)定，在青島市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買的新房和二手房，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市轉(zhuǎn)讓。而寧波則剛剛加入限售大軍。

此外，9月22日起，廈門、桂林、無錫、東莞、西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊、武漢等12個(gè)城市先后加碼調(diào)控措施，促房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，其中又以限售者（桂林、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊）居多，而廈門、無錫、東莞、西安4個(gè)城市在今年上半年已先后限售。廈門市更是對(duì)居民祭出“限售令”的城市，3月25日發(fā)文規(guī)定居民新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，購(gòu)房人再次購(gòu)買需滿3年。

“力度遠(yuǎn)超以往調(diào)控”的這一年，“限售”措施也在補(bǔ)丁中不斷調(diào)整收緊。9月23日，長(zhǎng)沙市“首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購(gòu)買第二套房”，這是長(zhǎng)沙今年第三度調(diào)整樓市，將限售年限從2年拉長(zhǎng)到3年。此前的5月20日，長(zhǎng)沙《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》規(guī)定，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。

力度的海南省9月29日提出，停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設(shè)。在今年4月14日，海南省就已對(duì)省內(nèi)外戶籍居民家庭在全省范圍內(nèi)購(gòu)買二套房進(jìn)行了限售，居民家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證須滿2年；法人單位取得須滿3年。

限售特征：新房限售實(shí)際周期均在5年左右

今年春節(jié)前后，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象又起，此后政府工作報(bào)告特別新增了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”的表述，并成為今年的重點(diǎn)工作任務(wù)。

對(duì)剛需的保護(hù)，或是越來越多城市選擇限售的原因。今年4月、5月，一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，并有逐步向二三線城市蔓延的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)參考報(bào)評(píng)論其會(huì)“誤傷剛需”。廈門大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一當(dāng)時(shí)認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對(duì)待各種購(gòu)房者，從而支持購(gòu)買首套房剛需客戶的積極性，防止房?jī)r(jià)“大漲”的同時(shí)，也要防止“大落”。

從澎湃新聞?wù)淼谋砀窨梢钥吹?，各地限售略有不同?strong>各地大多沒有規(guī)定時(shí)間表，少數(shù)城市如貴陽表示試行1年，南寧政策有效期為5年。

從限售對(duì)象的主體看，除了北京、上海，還有杭州明確限售對(duì)象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購(gòu)買杭州限購(gòu)區(qū)域住房需滿3年方可上市交易；其他城市多對(duì)居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”。

從限售年限的差別看，記者梳理發(fā)現(xiàn)，大部分城市限售政策均要求在限購(gòu)區(qū)域新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。各地根據(jù)情況不同，有的城市對(duì)新房和二手房均有限制，如成都、廣州、西安等；有的則只限制新房轉(zhuǎn)讓，如貴陽等。有的城市對(duì)外地戶籍居民限售，如福州；有的則對(duì)二套房限售，如海南省各城市。

從劃分限售年限的標(biāo)準(zhǔn)看，大多數(shù)是以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證來劃分；一部分是以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)，如石家莊、沈陽、成都、西安等，通常限制5年左右。

取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2-3年，看似較短，但如果購(gòu)買的是新房，整個(gè)交易周期也至少需要5年左右。中國(guó)新聞網(wǎng)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析稱，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動(dòng)產(chǎn)證普遍需要一兩年時(shí)間，加上2-3年的禁售期，“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長(zhǎng)。

“事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入?！睆埓髠ブ毖浴?/p>

新華社也分析稱，即使現(xiàn)在在限售城市購(gòu)買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性?！皩?duì)于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大”。

降溫：市場(chǎng)已真正進(jìn)入調(diào)整

在6個(gè)直轄市和一線城市（上海、天津，北京，重慶，廣州、深圳）中，天津、深圳尚未對(duì)限售有所規(guī)定。拉響今年樓市調(diào)控警報(bào)的北京，在“3·17”新政中，要求購(gòu)買商品住房的企業(yè)須滿3年后方可交易。上海則在2016年3月25日出臺(tái)的樓市調(diào)控意見中明確，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照上海市限購(gòu)政策執(zhí)行。

從效果來看，這些城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達(dá)到了8成（部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停）。其中，上海前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房網(wǎng)簽量為312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅網(wǎng)簽量為78套，二手房網(wǎng)簽量為23套，均是2009年來的歷史最低值，新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽量?jī)H101套，同比跌幅達(dá)到了72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，今年8天周將給熱點(diǎn)城市10月數(shù)據(jù)帶來非常大的影響，熱點(diǎn)城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內(nèi)最低，甚至低于春節(jié)月。

實(shí)際上，一線城市自2014年11月以來，出現(xiàn)房?jī)r(jià)停漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均現(xiàn)“零增長(zhǎng)”；深圳和廣州分別環(huán)比下跌0.4%和0.7%。

另?yè)?jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)10月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，尚未跟進(jìn)限售的深圳9月新建商品住宅成交均價(jià)為54314元/平方米，自2016年10月出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策以來已連續(xù)12個(gè)月下降。

此前有分析人士向澎湃新聞表示，隨著價(jià)格的逐步放開，未來包括北京在內(nèi)的一線城市將會(huì)進(jìn)一步引入對(duì)炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在房子不能出售的情況下，將會(huì)大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

克而瑞研究中心指出，9月，政策面繼續(xù)收緊，北京、廣州、南京等多地嚴(yán)控消費(fèi)貸違規(guī)購(gòu)房，與此同時(shí)，熱點(diǎn)一、二線城市相繼上調(diào)房貸款利率。到了月末，重慶、南寧、貴陽、南昌、長(zhǎng)沙、桂林、石家莊、北海、青島、寧波等10余個(gè)城市又集中加碼調(diào)控，“限售”漸成二、三線城市“標(biāo)配”；調(diào)控政策不斷加碼引起的市場(chǎng)質(zhì)變效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項(xiàng)目不再“日光”，28城住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場(chǎng)真正進(jìn)入調(diào)整。

為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取了時(shí)間

此外，自2014年算起，今年各地在國(guó)慶節(jié)前發(fā)布樓市調(diào)控已是連續(xù)第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、財(cái)政部發(fā)文調(diào)控樓市，將非限購(gòu)城市的最低首付比例下調(diào)至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。2014年的9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)則是聯(lián)合對(duì)樓市松綁，通過下調(diào)首付比例和貸款利率，對(duì)自住型需求進(jìn)行支持。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次國(guó)慶節(jié)前密集發(fā)布政策的時(shí)間點(diǎn)，給傳統(tǒng)十一假期銷售旺季降溫是原因之一。

可資借鑒的是，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月27日推出七項(xiàng)措施，不得變相收取訂金，不得發(fā)布房源信息和廣告、炒作房?jī)r(jià)上漲的不實(shí)消息等，切實(shí)規(guī)范國(guó)慶中秋期間房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，北京市住建委相關(guān)部門組成執(zhí)法檢查組在國(guó)慶假期期間每天都會(huì)對(duì)新房售樓處和房產(chǎn)中介門店進(jìn)行執(zhí)法檢查。

對(duì)“灰犀?！钡娘L(fēng)險(xiǎn)隱患加強(qiáng)防范或是原因之二。

今年7月、8月，國(guó)務(wù)院新聞辦、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部門曾密集發(fā)聲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心副主任潘建成8月表示，近幾個(gè)月房?jī)r(jià)預(yù)期仍在波動(dòng)中，預(yù)期背后的根本動(dòng)力是投資甚至投機(jī)而非剛性需求，要避免泡沫破滅帶來預(yù)期的迅速下滑可能造成的災(zāi)難。

中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟(jì)一局局長(zhǎng)王志軍在舉例房地產(chǎn)泡沫等灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)表示，要突出重點(diǎn)，采取有效措施，妥善加以解決。（灰犀牛個(gè)體很大，一般指問題很大，也早有預(yù)兆，但是視而不見，沒有給予足夠的重視，結(jié)果導(dǎo)致了后果嚴(yán)重的問題或事件。）

國(guó)信證券分析“限售”城市及所對(duì)應(yīng)省份對(duì)土地出讓金的依賴度相對(duì)全國(guó)平均水平的高低發(fā)現(xiàn)，2016年全國(guó)土地出讓金與全國(guó)公共財(cái)政收入的比值為22%，而限售城市的平均比值高達(dá)85%，按省份平均這一比值也達(dá)到 46%。9月22-9月23日出臺(tái)調(diào)控“補(bǔ)丁”政策的 7 城按這一比值由高到低排分別為西安、貴陽、南寧、南昌、重慶、長(zhǎng)沙、石家莊，比值分別為99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

國(guó)信證券分析稱，理論上，“限售 ”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，部分購(gòu)房需求向新房市場(chǎng)驅(qū)趕，對(duì)開發(fā)商、地方財(cái)政未必負(fù)面。另外，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長(zhǎng)，因此“限售”對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈亦未必負(fù)面。此外，國(guó)信證券認(rèn)為，“限售”為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取了時(shí)間。以上述7個(gè)城市居民購(gòu)房籌集首付所需年限，與 “限售 ”年限進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)籌集首付所需年限較長(zhǎng)的城市“限售”時(shí)間亦較長(zhǎng)。